最近的烂尾楼话题持续霸榜热搜，有一些读者留言表示不理解，因为房价卖的那么贵，为什么开发商还会没钱建房子？
那首先就要了解一下你买房资金都去哪了，简单讲就是开发商并没有大家想象的那么挣钱。比如A股房地产公司去年公布的财报数据显示，毛利润是18.7%，而净利润率是8.2%。
也就是说你花100万买房，开发商大概就赚8.2万。
大部分的钱支付了拍地成本和各类税费，大概占总额的50-60%，这个比例在小城市会低一些，在大城市则会高一些。政府拿到拍地收入后会增加在新建市区的各种基建投资，完善相关市政配套，另外还要给公务员发薪水。
其余的钱要支付建筑成本，支付市场营销成本，支付资金财务成本。前两项大家好懂，最后一项财务成本我解释一下。
前面说了地产行业8.2%的净利润率，和制造业比都显得寒碜，而且一个项目的周期都是好几年，周转率很低，如果地产公司只靠自有资金经营开发能挣个屁钱，都去喝西北风了。
所以几乎所有的地产公司都会选择上杠杆，向银行借钱，向机构借钱，这部分借的钱通常要给12-18%的年利率，过去十几年有很多信托产品可以支付10-12%的年息，都是要摊到房价里的。
当然了，有因必有果，现在房地产行业发生大面积的信用风险，这些借钱的银行和机构也是陷的最深的，比如恒大那2万亿，一大半债主都是银行，另外今天我还在热搜上看到新闻，中信信托有57亿的产品无法兑付，也是投的房地产。
……
所以老百姓觉得房价贵，房地产公司很有钱，其实是一种假象。
真实的房地产公司本质上就是一家金融公司，从外面借了大量的钱，然后管理和推进多个项目落地执行。虽然一个项目的利润率只有8.2%，但用借来的钱同时搞10个项目，就相当于赚了82%。
但这么经营相当于是在高倍杠杆上走钢丝，现金流健康的时候大赚特赚，但如果遇到信贷收紧，从银行那里借不到新的钱，那就疯了。
拖欠上游供应商的资金这个就不提了，基本操作，然后会考虑降价甩卖房子，但降的多了会被地方政府维稳制止，还要承受早期业主的怒火，压力山大。
再接着，就是挪用预售楼盘的资金，拆东墙补西墙，等到东墙没钱开不出施工队的工资，项目就烂尾了。
本来照理说每一个项目的资金都应该财务隔离，并进行相应的监管，地产公司只有在完成不同阶段的施工目标后才能解锁资金，但实际操作中并没有那么规范，利用各种灰色套路提前把钱都挪走了。
基本上就是这个样子，根源上还是杠杆惹的祸，其实金融领域你能见到的90%的事故，都是杠杆引起的。
可能有读者看了以后就来气，杠杆，杠杆，杠杆，又是杠杆，做地产的这帮人都这么有钱了为什么还要上那么大的杠杆？其实这么问是搞错因果了，应该是如果没有那么大的杠杆，他们就不会那么有钱。
“要我看，清华北大，不如胆大。”